池田デザイン室BLOG　「家は暮らしのかたち+b」住まい考-リフォームリノベーション

リノベーションする中古住宅の選び方。

最近は図面描きの業務中心で、すっかり出不精です。（おまけに寒い・・・）

先日打ち合わせしたK様リノベーションは見積もり図面を作成。
限られた予算で何をし、何をあきらめるかをきっちりと整理するには、
まずはやりたいことをやったらいくらになるかを知り、その上で、ご相談してする工事、しない工事を
決定していきます。

新築H様邸は確認申請も下りまして、確認済証を受け取り、
後はお引越しと既存住宅の解体が控えています。
私の方は、図面修正をコツコツと・・・。コスト減額で変更になった箇所を修正して工事に備えます。

はたまた、インテリア関係は
インテリアコーディネート案件、インテリア相談のお申し込み、家具提案などなど
新築からインテリアまでいろいろやってます。
今日は、耐震診断のお仕事に行ってきました。

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先日、「stylebook」をご請求いただいた方が、中古購入→リノベーション希望ということで
今回はリノベーションのための中古物件の選び方について書きたいと思います。
私が耐震診断時にチェックする部分をいくつかピックアップしました。

新築に比べて、構造体を生かすことで、建物にかかる費用を大きくおさえることも可能な
リフォームやリノベーション。
自分らしいこだわりの住まいを実現したい方にはオススメの方法です。

しかし、中古物件を見に行っても、なかなかどこを見ればいいのか分からないもの。
知識を持ってよく観察することで、お得な物件を探してくださいね。

1.地盤を知る

去年は大きな地震があったこともあり、地震に対する意識は高まっていると思います。
当たり前ですが、地盤は変えることできません。
新築物件であれば、地盤改良をすることもできますが、中古物件は建替えなければ地盤改良をすること
ができないので、もともとその土地が持っている地盤の特性が大きく影響します。
地盤を知るには以下のようなものがあります。

・地域のハザードマップを見る
市役所などでハザードマップをつくっているところが多いです。

・敷地周辺の道路を見る
道路などに大きく亀裂が入っている場合などは要チェックです。

・建物の基礎を見る
基礎に大きなひび割れがないかを見てください。
地盤沈下などで大きな亀裂が入っている場合もあります。

2.築年数を知る

建物を新築するには確認申請が必要です。
耐震基準などを規定した建築基準法は改正を繰り返し現在に至っています。
昭和56年に木造住宅の耐震基準が改正されましたので、
それ以降に建てられた住宅は改正後の基準となっています。

建物の確認申請書がある場合は
住宅金融公庫を使っているかもチェックしてみてください。
住宅金融公庫の仕様基準や検査は厳しいので、使っていればなお安心です。

3.基礎の形状を見る

　基礎は建物をさせる重要な部分です。
　先ほども書きましたが、基礎に大きな亀裂が入っていないかをきっちりと確認します。
　こまかなひび割れが入っていても、数箇所であれば問題ないと思います。

・基礎の形状もしっかりと確認しましょう。
　建物の外周にｺﾝｸﾘｰﾄがあれば、布基礎かべた基礎と思われます。
　築30年前後の住宅は布基礎の物件が多いです。

・床下を見てみる
　また、キッチンの床下収納などから床下が覗ける場合は
　土が見えているかどうか確認してください。そこから基礎の形状が分かります。
　そして、基礎の高さもとっても大切。風通しがよいことに加えメンテナンスもしやすいからです。
　人が入って補強できるスペースがあるかないかで、コストにも大きく反映します。

4.建物の老朽化を見る

　中古物件をリノベーションするには構造体が健全であるかがコスト面で
　大きく関係します。
　構造体に手を入れることは、思ったより費用がかかるもの。
　目に見えるインテリアや設備などに費用をかけたいのに・・・ということにならないためにも
　きっちりと見ておくことが大切です。

・床下を見る
　床下の湿気や木材が腐っていないかなども建物が健全かということを知る大きな判断要素となります。

・お風呂を見る
　お風呂もよく観察してください。コーナーやドア下に亀裂や腐朽がないかを見ます。
　木の大敵は水です。
　水が浸入すれば、木が劣化したり、シロアリの被害にあったりして、強度が著しく低下します。

5.建物の構造を知る

　建物が、木造の場合は在来木造なのかツーバイフォ－なのかを確認してください。
　私の主観ではありますが、ツーバーフォーの場合は壁で建物を支える壁構造なので、
　間取りの変更が難しいことがあります。
　またハウスメーカーは特別な工法で建てられていることも多いので、一般の工務店では
　施工できない場合もありますので、注意が必要です。
　基本的に最近のリフォーム・リノベーションは細かく仕切られた部屋の間仕切りを取り払って
　大きな空間にすることが多いと思います。
　そのような計画には在来木造の場合の方が、融通が利く工法といえると思います。

6.建物の劣化状況を見る
　中古物件を見に行って、室内に入ったら、内部の状況をよく観察しましょう。

・床鳴り・傾斜がないか
　すべての部屋を歩いてみて床がふわふわしていないか、傾斜していないかを確認しましょう
　全体的ではなく、局所的なら要注意です。

・2階の天井に雨漏りの後がないか
　屋根の下にある防水がきれていると、雨漏りしている場合がありますので、天井もよく観察してみてください。

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いくつかに絞って書かせていただきました。
中古物件をとお考えの方の参考になれば幸いです。

いい物件見つけたら、設計依頼したい！という方には、もちろん現地に同行させていただいたりもしています。
あくまでも見える部分からの判断なので、工事が始まってから壁を撤去したら問題がという場合もありますが、
見える部分をくまなく観察し、そこから判断することで、想定内に抑えることができると思います。

今日も耐震診断のお仕事に行ってきましたが、市町村により補助金もでますので、うまく利用できればよいなと思います。

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